定期借地権とは
定期借地権とは、平成4年8月施行の新借地借家法に盛り込まれた新しい制度で、借り主は、借地契約で結んだ契約期間満了後、その土地を貸主に必ず返還する制度のことです。
この定期借地権が施行される前は、貸主はいったん土地を貸してしまうと、借り主から借地契約の更新を要求される場合が多く、居住権等の関係で退き料を支払わない限り明け渡してもらえないため、その土地が半永久的に戻ってこないというデメリットがありました。
しかし、定期借地権の導入により、契約期間が切れたら確実に土地が帰ってくるので、安心して土地を貸すことができるようになりました。
また、借り主側も期間限定で借りるため、土地を購入するより費用が少なくて済むので、住宅ローンの借入額も少なくて済んだり、より広い土地を借りることができたり、土地代が浮いた分、ワンランク上の住宅を建てることができるなどのメリットがあります。
定期借地権のタイプ
定期借地権のタイプは、契約期間や用途、契約内容によって「一般定期借地権」「建物譲渡特約付き借地権」「事業用定期借地権」の3つのタイプがあります。
1）一般定期借地権
借地権存続期間を50年以上としたもの。期間満了にともない、原則として借り主は建物を取り壊して土地を返還する必要があります。
2）建物譲渡特約付借地権
契約後30年以上経過した時点で、貸主が土地の上の建物を相当の対価で買い取るという約束のついた借地権です。買い取った時点で借地権が消滅します。
3）事業用借地権
借地期間を10年以上50年未満とし、事業用に建物を建てて利用するための定期借地権で居住用には使えません。
定期借地権のメリット
定期借地権のメリットについて借り主の立場からピックアップしてみました。
1）土地代の20〜30％程度の保証金で済むため、資金計画にゆとりができます。たとえば、土地を購入するより質の高い住宅を建てられたり、広い土地を借りることができます。
2）保証金は契約満了後に全額返還されます。
3）契約期間中は、相続、賃貸、増改築も普通にできます。
4）いつでも解約できます。
定期借地権のデメリット
1）契約満了時に住宅を壊して更地にして返還しなければなりません。
2）契約時の契約書の書面で、土地の上の建築物を住宅とする場合がほとんどですが、将来的に店舗や会社の作業所・事業所にしたい場合、できない可能性があります。
3）当然のことですが、地代を払い続けなければなりません。
定期借地権付きマンションの特徴
定期借地権付きマンションとは、建物については所有し、土地は借りて利用するといったマンションのことです。
定期借地権付きマンションは、土地の権利が定期借地権であることにより、好立地、高品質な住まいを格安価格で購入することができる可能性があります。
定期借地権付きマンションの場合、定期借地権に対する保証金と地代が土地の価格に相当しますが、一般的に保証金の設定は土地購入費用の20〜30％(購入時一括払い)、 地代の設定は同じく年間で1〜2％(入居後月々払い)になります。
保証金については借地期間満了後、返還されます。
なお、固定資産税・都市計画税は、建物のみにかかります。
定期借地権付きマンションの問題点
定期借地権付マンションの魅力は、通常の土地付き分譲マンションと比較した場合、地価が高い場所を借地利用することで、好立地でありながら割安価格で購入できることです。
土地付き分譲マンションの価格と定期借地権付マンションの価格に差が出れば出るほど、定期借地権付マンションの魅力が増すのです。
しかし、地価が下がってしまった近年では、土地付き分譲マンションと定期借地権付マンションの価格の差がほとんどなくなってしまったうえに、分譲マンションは低金利の住宅ローンなど借り入れもしやすいのですが、定期借地権付マンションの場合、担保価値が少なく融資額も少なかったり、中途解約や将来価値にも不安が残るようです。
土地を「所有する」から「利用する」に変わり始めた今、今後、法改正などによりさまざまな問題点が解決されれば、定期借地権付マンションが活気を取り戻す可能性は充分あります。
